日本是个老龄化的国家，同时又是一个永久产权制国家。而这两个因素一结合，就有了想移也移不走的墓地。

咱国人多少对房子旁边有块小墓地心生戒备，又或者对存放墓碑的古寺非常忌讳。

关于这一点，米宅酱不想跟其他中介一样，说日本人对“死”的看法和中国有什么不同，日本人不忌讳之类的话。

简单直接地说，日本人也是介意的。

我来讲个事件大家就知道了。

2018年，东京都政府想在涩谷区的南青山建一个儿童咨询中心（児童相談所，类似于儿童福利院，应对有虐待儿童、父母双亡等情况的家庭进行心理咨询），遭到了当地居民的强烈反对。

这在当时的东京，还是件大事。

南青山是东京涩谷地区一个富裕、时尚的社区，以其小而前卫的商店及高档设计师的精品店闻名全国。

南青山上的文青店

所以当居民得知政府的计划后，担心会砸了“青山”的招牌，担心自家的资产价值下降，所以都极力反对。

居民和业主都不喜欢的设施，在日本称为“嫌悪施設”。还有一个叫法是“NIMBY”（Not In My Back Yard），这当中包含了另一层含义——我知道建设它的必要，但我不希望它建在我的财产（房子）附近。

居民区尚且如此，如果在投资房附近有这么一个“嫌悪施設”，更心烦。难找到租客不说，资产价值还可能下降，所以不少业主“绝对不会持有这样的房产”。

然而，这样令一部分人不喜欢的“设施”，真的会导致房价下跌吗？银行会给附近有“嫌悪施設”的房产贷款吗？

为了回答这些问题，日本房产研究机构咨询了多位房地产评估师、银行家和投资者的意见，一起来看看。

日本对“嫌悪施設”目前没有明确定义

日本的房地产交易促进中心将“嫌悪施設”解释为以下四类，但日本人普遍认为，这实际上并没有明确的定义。

同样，“附近”指的是多少距离，以及它会受到多少影响，都是模棱两可的。

<居民区附近的主要嫌悪施設>

○产生噪音或振动的东西

高速公路、机场、铁路等主要道路。

○产生烟灰或气味的物品

工厂、污水处理厂、垃圾焚烧炉、火葬场等。

○让你感到危险的事情

加油站、高压线塔、犯罪集团办公室等

○心理上避免的事情

墓地、监狱、妓院、殡仪馆等。

西原不动产鉴定公司代表董事、不动产鉴定士西原崇说：“例如，同样是墓地，我们就不会把高级住宅区中、有很多名人墓碑的‘青山灵园’的附近称作不好的投资地。（米宅酱今天的头图就是青山灵园~）

漂亮的赏樱地，然而实际上……

“另外，日本古庙多的地方，坟墓排成一排是很常见的景象，古庙墓地往往也不会被日本人视作是嫌悪施設，对吧？”

日本高野山的奥之院

人与人对设施的感受因人而异。此外，影响将根据该地区设施的位置而有所不同。

尽管如此，有些设施在大多数情况下都是“嫌悪施設”，例如黑帮的事务所。

“我认为这比墓地严重得多（如果它在附近的话）。如果每天都有很多黑漆漆的车来来往往，或者凶神恶煞的人在你家附近徘徊，相信很多普通人都不愿意住在附近的物业里。

“而对房东来说，很多情况下你别无选择，只能将租金降低到低于市场价格才能找到租客。”

关于因“嫌悪施設”导致的价值下降，西原先生认为，“在投资型房产中，附近如果有‘嫌悪施設’，会间接影响资产价值。这是因为租金会下降而无法获利，最终导致利润降低。”

除了黑帮事务所，红灯区也是如此。但有个例外——新宿的歌舞伎町。这样热门的地段有很充足的住房需求，租金高的公寓也可能完全出租掉。

“但是，在这些情况下，拖欠的概率往往会高于一般公寓。因此，在这样的‘嫌悪施設’附近的房产，很难从银行获得贷款。除非收益率设定高，否则房子也难卖，资产价值就会下降。”

殡仪馆和火葬场“没啥问题”？

当我们讲到“嫌悪施設”，通常会想到墓地、火葬场、殡仪馆、黑帮事务所和工厂。

但是，还有一种情况：如果周围多数人感到厌恶，它也将成为“嫌悪施設”。

例如，吵闹的小学和托儿所，一楼是餐厅或宗教设施也是例子。居酒屋如果能听到噪音，也是‘嫌悪施設’。有些人不喜欢是因为它很嘈杂。

相对的，殡仪馆和火葬场实际上并没有那么大的影响。近年来，火葬场不太容易冒烟，而且外观也很漂亮，因此很难被引起注意。

日本最美火葬场：山口县防府市的悠久苑

不过，当人们听说附近要建殡仪馆的时候，还是会有人反对。

而就墓地而言，它跟殡仪馆、火葬场一样，不会制造噪音。不过，它是外露的。就这一点来说，西园先生认为，当墓地面对的是一个房间的开口（例如阳台）时，（租客）搬进去往往很困难。有些特别明显的墓地还会被写进《重要事项说明书》中。

而多大程度上墓地会成为“嫌悪施設”，基本完全取决于墓地跟房产的朝向关系，看不到的往往对房价、租金的影响也就没那么大。

“嫌悪施設”会如何影响银行贷款？

那么，金融机构又是怎么看待“嫌悪施設”附近的投资标的呢？

在一家大型银行工作、放贷20年的SA先生（自身也是一名房地产投资者）说：“确实，银行手册上说‘‘嫌悪施設’附近的房产尽量避免。但我认为这个（标准）基本上是个人决定的”。

SA先生之前曾负责为某黑帮总部附近的一处房产融资。这个黑帮与当地邻居没有什么冲突，所以通过了贷款申请。

“即使是不受欢迎的场所，只要价格合理，也能管理得好。银行不会一棍子打翻所有靠近‘嫌悪施設’的房产，具体案件会具体分析。”

作为房地产投资者，即使附近有所谓的“嫌悪施設”，看重实际情况而非‘概念’的投资者往往也会考虑。“我觉得，因为有一个“嫌悪施設”而没有资格投资的想法，是一种相当过时的思维方式。”

在日本的投资者看来，“嫌悪施設”的存在往往给他们一些讨价还价的筹码，而从结果上来看，如果收益和价格都合理，也是挺好的。

如果附近有“嫌悪施設”中介会告知吗？

在日本，如果附近有“嫌悪施設”，基本上有义务在销售和出租的重要事项说明时，对消费者进行解释。这是国家强制持证宅建士的义务。

然而，正如文章开头所说，由于范围和标的不明确，也不是全部都会说。

而且一些租客、买家只看重价格，对于租金或房价低的房子几乎没啥抵抗力。

这时如果正好又碰上“嫌悪施設”不必要解释的情况，中介可能就会“只讲好处不讲坏处”，强推这套房。为什么？因为这种房产往往给的中介费也高。

别看日本人貌似一板一眼，有一说一，要打起太极来也不逊于咱国人。

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今年墓地朝向哪个方向好（墓地朝向哪个方向好坟地向囗）

日本对“嫌悪施設”目前没有明确定义

殡仪馆和火葬场“没啥问题”？

“嫌悪施設”会如何影响银行贷款？

如果附近有“嫌悪施設”中介会告知吗？

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